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中指院數據:樓市"量跌價不跌" 或引調控升級

市場

房企加速分化并購活躍在樓市焦灼態勢不斷加劇的情況下,部分大型房企開始一邊加快融資步伐,一邊繼續加緊促銷。
上周,萬科公告稱擬向建行申請3.4億貸款,華潤亦宣布獲得13億港幣的定期貸款。據中原對十家標桿房企的監測顯示,2011年以來
,其融資總額約188億,占去年全年融資額363億的50%以上。

標桿房企在加速融資步伐的同時,亦繼續促銷以回籠資金。繼前周中海、萬科于深圳啟動促銷并取得火爆成交之后,上周廣州碧桂園
及恒大亦加入了促銷行列。其中,廣州碧桂園“鳳凰城”單價從上萬元降至6000至7000元/平方米;廣州恒大“御景半島”最高優惠
95萬元/套,“金碧天下”最高優惠37萬元/套。

然而這種試探性促銷并未成為市場普遍現象。據中原調研,“五一”前后,盡管全國28個城市都在房展會期間推出了花樣繁多的打折
促銷優惠,但這些大多只是常規性的優惠,幅度僅在1%至2%之間。
程澐分析認為,降價尚未具備普遍性,顯示出眾多開發商依然持觀望態度,買賣雙方仍處于僵持狀態,這使得后市的調控路徑又增添
了新的變數。

不過,市場僵持之下的房企分化正日益凸顯。根據WIND數據統計,截至4月29日,按申銀萬國行業分類136家房企中,剔除ST公司共有
113家公布了2011年一季度財報。其中,26家出現虧損,44家房企業績出現下滑。

分析人士認為,由于房地產行業統計數據大約滯后一年,一季報并不能反映一季度調控政策的影響,但房地產企業存貨增加和現金吃
緊的壓力,正加劇行業分化。

統計顯示,113家發布一季度業績報告的房地產企業,期內共實現凈利潤79.3億元,其中45家營業收入同比下降,44家凈利潤同比下
降,69家現金流為負,房企之間業績分化非常明顯。
這從一組數據中可以看出端倪。萬科A、招商地產(000024,)、保利地產(600048,)、金地集團(600383,)四家龍頭企業期內實現營業收
入165.5億元,凈利潤26.3億元,約占113家企業當期營業收入的三成和凈利潤的1/3。但綠景地產(000502,)、嘉凱城(000918,)、鳳
凰股份(600716,)等26家上市房企一季度仍凈虧損3.6億元。嘉凱城一季度營業收入同比下降35.57%,凈利潤同比下降172.23%。首開
股份(600376,)期內實現凈利潤1.25億元,但同比下降72.57%。
與此同時,值得注意的是,113家上市房企期內庫存同比增長40%,一季度庫存超過100億元的企業達22家。

房企業績加速分化的同時,房企之間并購十分活躍。根據清科研究中心統計,4月的并購案例分布較為集中,從并購案例的數量來看
,房地產行業火熱依舊,再次奪得魁首。化工原料及加工行業穩步走熱,與房地產行業并列第一。兩個行業各完成13起并購交易,共

占4月并購案例總數的29.2%。

調控
政策“利劍”高懸
雖然多數地區房價未出現大面積松動,但業內人士普遍認為,信貸、土地、稅收等調控措施還可能進一步出臺,不排除采取行政手段
直接干預房價的可能。在政策收緊預期之下,房價將進一步承壓。
“信貸收緊在今年將是一種常態,房地產新增信貸漲幅將繼續回落。”美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》采訪時預
測,接下來不排除二套房首付比例進一步提高的可能。
21世紀不動產集團市場發展中心副總裁林蕾則表示,未來樓市調控行政干預力度有可能強化,實際上就是采取行政手段直接干預商品
房價格。如果這種方法被更多城市效仿,房價將出現下跌。國務院督查組要求有的城市修正房價控制目標,是另一個例證。
消息人士向《經濟參考報》記者透露,繼全國608個城市公布的房價控制目標和“明碼標價”之后,廣州、深圳等熱點城市已經悄然
開始實行更嚴厲的“限價令”,限價方式包括同區域內今年價格不高于去年同期的價格,同一樓盤后期價格不高于首期價格,豪宅暫
緩入市等,具體措施各地方有所不同。
事實上,最近也有消息披露,在濟南、西安、沈陽、武漢、成都、北京、上海等地,政府對房價進行分片區限制、同時暫停發放高價
房預售證。
徐楓表示,五月本是傳統的銷售旺季,但在目前的形勢下,多數開發商將選擇拖延工期、推遲取得預售證暫緩入市等應對策略,因此
,未來一段時間內熱點城市新增供應量將繼續萎縮。
在多重政策壓力之下,房價也將進一步承壓。林蕾認為,下半年房價下跌的趨勢難以逆轉。未來兩個季度,成交量會呈小幅波動。即
使不照搬深圳實行分區限價的做法,而只落實現有的調控措施,政策疊加效應,也足令一線城市的房價轉為下行。信貸控制日趨嚴格
甚至是嚴厲,開發商最難受的時候還沒有到,三季度以后資金面情況會越來越緊張。
胡景暉表示,在關鍵的5月份,如果大量的住宅供應能夠按計劃推盤,并且房價能夠實現穩中有降的預期,那么樓市成交量將會逐步
回暖,目前焦灼的樓市現狀有望打破僵局得到改觀。如果房價未能出現實質性下降,甚至又有所上漲,那么低迷的樓市很可能會遭受
新一輪更為嚴厲的政策打壓,目前焦灼的樓市將可能陷入更加困難的局面。


進入“明碼標價”時代的樓市在首周迎來了多地成交量的大幅下跌。根據中國指數研究院9日公布的統計數據顯示,上周(5月2日至5
月8日)監測的35個城市中,有25個城市樓市成交量出現下跌,部分城市成交量環比跌  幅甚至超過50%,北京、上海等一線城市也未
能幸免。專家認為,樓市雖經“重拳”調控,但房價仍未出現實質性下跌,“量跌價滯”的現狀正在加劇樓市焦灼。專家預計,5、6
月份將成重要的時間窗口,如果房價持續居高,信貸、土地、稅收等調控措施可能進一步出臺,甚至不排除采取行政手段直接干預房
價的可能。

 數據

上周逾七成城市樓市成交下跌
中國指數研究院統計顯示,上周監測的35個城市中有逾七成城市樓市成交量出現下跌,其中,13城市成交量跌幅在30%以上,徐州、
昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點城市中,僅深圳和廣州環比上漲,其余7城市成交量均環比下跌,其中重慶跌幅最大,達48.69%,
其次是北京,跌幅達到35.13%,天津跌幅也超過20%。

北京樓市成交大幅下滑的情況,記者還從亞豪機構、偉業我愛我家、21世紀不動產等機構處得到了證實。亞豪機構統計數據顯示,上
周(5月2日至8日)北京期房商品住宅共成交1623套、14.86萬平方米,現房商品住宅共成交167套、2.15萬平方米,期房、現房住宅累
計成交1790套,成交面積17.01萬平方米。環比前一周,成交套數減少了31.78%,成交面積下降了35.13%。
在成交量出現較大幅度下滑的同時,成交價格相對平穩。中國指數研究院統計顯示,三亞成交均價漲幅最大,達138.31%,原因是此
前一周其成交均價下降幅度最大,達到68%;其次是深圳和包頭,成交均價跌幅分別達到39.18%和33.61%,昆明價格跌幅亦超過20%。

價格雖然略有浮動,但市場觀望氣氛依然濃厚“賣不動!”在剛剛結束的上海假日房展上,多個樓盤的銷售人員告訴記者,購房者仍
在觀望,以前開盤經常出現購房者連夜排隊拿號,現在有免費班車接送他們還要挑三揀四。

據“鏈家地產”市場研究部統計,“京15條”執行之后,北京個別區域約有60%購房者退出市場,整體市場觀望情緒濃厚。目前,新
增房客源量與調控后初期沒有明顯變化。北京4月份二手房成交9301套,與3月份相比下降了16%,購房者繼續選擇觀望。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者采訪時說“新國八條”已經出臺3個月,綜合“五一小長假”的市場表現,
目前,各地房地產市場仍然處在焦灼狀態,總體表現近似:交易量低迷,新房價格雖有松動,但實質性降價不多,二手房價格趨于穩
定,但降價跡象不明顯。
的確,隨著調控的不斷升級以及成交量的持續低迷,部分一線城市的住宅成交價格已率先松動。最新公布的中原領先指數月報(二手
住宅)統計顯示,4月,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市二手住宅價格指數漲幅繼續回落,其中北京二手住宅價格指數環比微
跌0.5%;其余四城市二手住宅成交價格保持平穩,指數雖仍有微幅上升,但漲幅持續收窄。

此外,5城市的二手住宅價格下跌的樣本所占比例正逐步提高“表明后市價格松動的空間有可能進一步擴大”,中原集團研究董事程
澐表示。在她看來,一線城市二手房市場的成交比重已占6成以上,一二手房市場之間存在著明顯的關聯性,二手房價格的率先松動
也將會對新建住宅市場的定價產生一定的影響。

業內人士認為,現在全國樓市或者東部大城市樓市基本上還處于一種僵持階段,部分城市成交量環比可能有所反彈,但同比仍大幅下
降。尤其是4月份以來,全國房價有些城市已經開始下跌,說明整個市場需求,尤其是投機、投資需求被有效抑制住了。


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