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友嘉市場周報(2012.5.28-6.3)

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市場周報

2012.5.28-6.32

本周摘要

ü          成交2129成交震蕩上揚  后期或保持高位

據房管局數據顯示,這周主城區商品住宅共成交2129成交面積為20.39平方米,成交套數環比上升6.5%,成交面積環比上升7.66%. 本周一手商品住宅成交繼續保持在較高位。

ü          成交319套較上周下降

據房管局數據顯示:商業、辦公方面本周成交套數319套,成交面積30029.08平米,較上周分別下浮26.16%和29.81

ü          成交1478成交再創新高 后期波動收窄

據房管局數據顯示,本周主城區二手住宅共成交1478成交面積為13.00萬平方米,成交套數環比上升19.0%,成交面積環比上升18.2%本周二手住宅成交繼續攀升,再創新高。

ü      土地市場溢價成交漸增  供需趨活躍

本周土地市場依舊保持穩定供需,成交方面則表現突出,主城區及郊縣成交地塊均以溢價成交,個別地塊溢價率超50%,開發商頻頻出手,表現活躍。

本周主城區商品房供需情況

本周主城區商品房交易情況

據房管局數據顯示,這周主城區商品住宅共成交2129成交面積為20.39平方米,成交套數環比上升6.5%,成交面積環比上升7.66%. 本周一手商品住宅成交繼續保持在較高位。由于四月庫存量較大,五月開發商積極推盤促銷,以價換量,剛需大幅釋放,再加上信貸松動及市場政策微調導致市場部分需求入市,導致成交量一直持續處于高位。預計接下來一段時間,市場成交量將在貨幣政策微調的背景下逐漸回歸到正常水平并保持穩定。

圖表一:2012-5-282012-6-3周成都市主城區商品房成交量走勢圖

圖表二:2012-5-282012-6-3周成都市主城區商品房成交面積走勢

本周主城區商業、辦公交易情況

據房管局數據顯示:商業、辦公方面,本周新增供應面積和供應套數均大幅度下降。本周新增供應套數453套,新增供應面積78529.85平方米,降幅分別為69.37%和33.27%;成交方面,本周成交套數319套,成交面積30029.08平米,較上周分別下浮26.16%和29.81

圖表三:2012-5-282012-6-3周成都主城區商業、辦公成交量及成交面積走勢

本周主城區二手住宅交易情況

據房管局數據顯示,本周主城區二手住宅共成交1478成交面積為13.00萬平方米,成交套數環比上升19.0%,成交面積環比上升18.2%本周二手住宅成交繼續攀升,再創新高。由于7月份存量房評估計稅的征稅方式即將展開,部分擔心屆時稅費壓力增大的購房者集中入市,加速備案,二手成交量又達到一個新的高點。預計后期成交量開始逐漸平穩,但保持高位可能依然很大。

圖表四:2012-5-282012-6-3周主城區二手住宅成交量及成交面積走勢

本周主城區商品房供應情況

本周主城區商品住宅供應560套,供應面積為5.36萬平方米,環比下降55.87%,供應面積環比下降53.69%。(注:本文供應量參考本周取得預售證項目,與實際供應項目可能存在誤差)。本周成都主城區共4個預售證,其中2個為住宅項目預售證。本周商品住宅供應量保持低迷狀態。本周住宅供應主要來自于城南。雖連續幾周一手住宅市場供不應求,但由于房交會期間開發商集中推盤,加之之前積壓的存量,目前市場中存量依然較大,市場仍以消耗存量為主。近期成交端表現良好,后期供應將得到持續補充,中原預計后期一手住宅將保持低位,小幅波動。

圖表五:2012-5-282012-6-3周成都市主城區商品房供應量及供應面積走勢

 

土地市場

本周土地市場依舊保持穩定供需,成交方面則表現突出,主城區及郊縣成交地塊均以溢價成交,個別地塊溢價率超50%,開發商頻頻出手,表現活躍。

Ø主城區土地供應成交信息

供應方面:本周主城區無新增土地供應;成交方面:本周主城區唯一一宗成交地塊被臺灣華固建設集團以46.2%的高溢價拿下,該宗地位于發展如火如荼的川師-三圣鄉板塊,周邊項目眾多,雖然由于面積較小總價較低,因此拿地門檻不高,吸引開發商競相爭奪,近期主城區幾宗地塊均以溢價成交,市場復蘇態勢明顯。

主城區供應:本周主城區暫無土地新增供應信息

主城區成交:本周主城區出讓1宗國有建設用地使用權,凈地面積共計14.92畝,約合0.99萬平方米,可建面積約2.98萬平方米

主城區土地成交信息

宗地位置

凈用地面積(畝)

成交樓面價

(元/平米)

成交總價(萬元)

用地性質

拿地企業

出讓方式

錦江區玉蘭街以南、水杉街以西交叉處,大觀村123

14.92

4380

8941

二類住宅

華固建設集團

掛牌

數據來源:成都市國土局

Ø  郊縣區土地供應成交信息

供應方面:本周郊縣區共發布兩宗國有建設用地使用權出讓公告,分別位于龍泉及郫縣區域;成交方面:本周兩宗地塊表現出色,順利溢價成交,而隨著市場復蘇,郊縣區域土地流拍率已大幅降低,5月以來未再出現流拍情況。

Ø 郊縣區供應:本周郊縣區城區共發布2宗國有建設用地使用權出讓公告,共計196.78畝,約合13.12萬平方米,可建面積54.00萬平方米。

郊區土地供應信息

宗地位置

凈用地面積

(平方米)

凈用地面積

(畝)

可建面積

(平方米)

用地性質

龍泉驛區龍泉街辦玉龍路以東

23333

35.00

151667

商業用地

郫縣郫筒鎮望叢村3社,菊松村6

107853

161.78

388271

二類住宅用地

數據來源:成都市國土局

Ø 郊縣區成交:本周郊縣區共出讓2宗國有建設用地使用權,凈用地面積共計107.43畝,約合7.16

萬平方米,總可建面積約為11.94萬平方米。


 

宗地位置

凈用地面積(畝)

成交樓面價

(元/平米)

成交總價(萬元)

用地性質

拿地企業

出讓方式

新都區新都鎮高橋社區45

89.53

565

6715

二類居住用地

和信百川

掛牌

邛崍市臨邛鎮工業區4號路西側、邛新路南側

17.91

915

4297

二類居住用地

/

掛牌

郊區土地成交信息

數據來源:成都市國土局

 

行業動態

 

      社科院稱樓市調控難度增大房價不會大跌

20120528 06:53  中國青年報

中國社會科學院一份最新的研究報告稱,2012年將是住房分配制度改革以來,房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮,中小企業破產可能激增。不過,它又認為,房價僅止于略有回落,總體降幅不會很大,因為調控的難度在不斷增大

      此份名為《房地產藍皮書》的研究報告已經延續了9年,具體由中國社科院城市與環境研究所擔綱,旨在追蹤我國房地產市場最新資訊,深度分析,剖析因果,謀劃對策,展望未來

      藍皮書稱,去年,中央政府為調控房地產市場,行政與市場手段并用,限購限價限貸等政策全面升級,政策及措施空前嚴厲,力促房價合理回歸。在此情形下,房地產逐漸減緩了步子,降低了溫度。

      20111月國家出臺了新國八條,即《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》(國辦發〔20111)文件。從國家層面第一次要求直轄市、省會城市、計劃單列市及房價過高且上漲過快的城市實行限購政策。

      房價難降

      盡管風聲鶴唳,但是房價難降。藍皮書預測,房價可能略有回落,但大幅降價可能性也很小

      受國際金融危機和宏觀經濟增速回落影響,2012年,房地產需求呈現低迷態勢,投資投機性需求進退難舍。一方面,當前多數城市房價已經遠超真實消費需求的購買能力,進一步的房價上漲很難實現,同時絕大多數城市售租比也遠超正常投資所能承受的贏利壓力,高價住房持有的保值風險越來越大;另一方面,股市等其他投資渠道同樣前景不明,閑置資本很難尋找有效的替代投資渠道,被迫向房地產市場尋找投資保值機會。

      消費性需求謹慎觀望,購房決策取決于房價變化。對廣大無房家庭而言,2012年的自住性購房同樣可能更為謹慎,觀望態度更為明

      由于部分開發企業出現債務危機被迫低價處理存量房產,也由于某些大型企業集團為了主導行業重組并購,通過價格戰形成對被并購開發企業的虧損壓力,因此整體房價也將在盤整中有所回落。但總體上,由于房地產行業準入限制少,行業外資本較容易進入,行業內壟斷企業通過價格戰實施并購策略很容易被行業外資本進入而打破,導致得不償失,因此劇烈的價格戰很難形成,總體房價降幅不會很大。

      調控困境

      藍皮書認為,2012年,我國房地產政策將繼續鞏固已有的調控成果,調控政策將不斷優化和提升,但調控難度也不斷增大。一方面,國內外閑置資本仍然對房地產市場形成巨大的投資投機性需求,抑制投機仍將是本年度房地產調控的重要目標;另一方面,宏觀經濟增速回落,保增長壓力增大,宏觀經濟調控可能逐步由緊縮轉向寬松。
 
     
經濟增速回落,生產性領域投資贏利下滑,特別是民營經濟經營環境困難,而資本市場制度改革仍有待突破,居民儲蓄和閑置資本仍然缺乏有效的投資渠道,被動流向房地產市場尋求保值增值。同時,國際資本市場受美歐經濟復蘇乏力和寬松量化貨幣政策影響,閑置貨幣充足,很容易形成對我國房地產市場的套利行為。因此,2012年房地產市場應對國內外資本市場套利性的投機需求壓力仍然很大,抑制投機性需求仍將是本年度房地產政策調控的中心任務。

      然而,政府與企業、中央與地方利益訴求差異,使調控政策執行和實施難度日益顯現。在經歷經濟增速下滑、土地出讓流拍和土地出讓收入大幅下降后,一些地方政府正面臨嚴重的經濟增長和財政收支壓力,渴望活躍房地產市場以解燃眉之急;經歷交易量萎縮、房價調整的房地產行業,也面臨贏利下滑、資金鏈斷裂的風險,必然試圖尋求為房地產調控政策松綁。政府與企業、中央與地方差異化的利益訴求,導致地方政府和企業在對中央政策的執行和實施中,更積極尋找有利于自身利益的政策突破,消極應對不利于自身利益的政策實施,導致調控政策的執行和實施難度增大

 


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